RTL-Z Januari – 2020
Overwaarde op je Huis
Nu de huizenprijzen record na record breken, maken mensen die hun woning verkopen steeds meer winst. Hoe kun je deze overwaarde op je huis benutten voor bijvoorbeeld een verbouwing, een nieuwe auto of een droomreis rond de wereld?
De tijd dat huizen ‘onder water’ stonden ligt alweer ver achter ons. Iedereen die nu zijn woning verkoopt, houdt daar na aftrek van de hypotheekschuld een lekker bedrag aan over.
97.000 euro
Met name mensen die begin jaren negentig een woning kochten zijn spekkoper, maar ook mensen die op het dieptepunt van de huizencrisis, in 2013, een woning kochten, hebben een virtuele winst van gemiddeld bijna 97.000 euro gemaakt. Dat blijkt uit cijfers die RTL Z opvroeg bij woningmarktonderzoeker Calcasa.
Wat te doen met die forse overwaarde? Verkoop je je huis om te verhuizen naar dat mooie pandje op de hoek? Sluit je een extra lening af om van je bestaande stulpje een paradijs te maken? Of kies je eieren voor je geld en ga je huren, trek je de wijde wereld in en koop je de sportauto die je altijd al wilde hebben?
Persoonlijke situatie
De mogelijkheden zijn eindeloos. Alles hangt natuurlijk af van de persoonlijke situatie, benadrukken hypotheekadviseurs en financieel planners waarmee RTL Z spreekt. Zo is het van belang hoe oud je bent, wat je totale schuld is, wat de waarde van je huis is, of je nog inkomen hebt en, zo ja, hoeveel.
Voorop staat dat je de overwaarde bij verkoop in een nieuw huis moet steken indien je recht wil houden op hypotheekrenteaftrek. Maar nu de rente historisch laag staat en de hypotheekrenteaftrek dus minder oplevert, kiezen steeds meer mensen ervoor om de aftrek links te laten liggen, constateert financieel planner Paul van der Kwast.
Vanuit zijn kantoor in de Amsterdamse Jordaan adviseert hij zijn cliënten over hun persoonlijke financiële situatie. Met een vierkantemeterprijs die kan oplopen tot boven de 10.000 euro in zijn buurt kijkt hij niet op van een tonnetje meer of minder. “Het is vaak veel voordeliger om de rente niet af te trekken.”
Nul risico voor bank
Als voorbeeld geeft hij een stel van in de dertig of veertig dat met een overwaarde van een half miljoen een nieuw huis koopt van 700.000 euro. Hoewel ze nog ‘maar’ twee ton nodig hebben, kunnen ze er ook voor kiezen om een aflossingsvrije lening van 350.000 euro te nemen. “Je betaalt dan maar 500 euro per maand meer, maar de grap is dat je dan heerlijk kunt leven.”
Van de totale schuld is 200.000 euro voor de hypotheek (box 1), de overige 150.000 euro houden ze dan als cash over. In principe moet over die 150.000 euro vermogensbelasting worden betaald, maar omdat deze in box 3 valt, mag je deze verminderen met de schuld in box 3.
En dat is gunstig voor het stel uit dit voorbeeld. Van der Kwast: “De bedragen vallen dus tegen elkaar weg.”
Volgens de Amsterdamse financieel planner staan klanten hier steeds vaker voor open. Ook banken en andere hypotheekverstrekkers werken hier aan mee, mits de hypotheek niet hoger is dan 50 procent van de woningwaarde. “Er is een enorm onderpand”, zegt Van der Kwast. “Het risico voor de bank is nul.”
Niet blind staren op aftrek
Ook zelfstandig adviseur Fons de Bilde uit Gorinchem vindt dat mensen zich niet blind moeten staren op de hypotheekrenteaftrek. Niet alleen is de rente op dit moment heel laag, ook is de verwachting dat de regeling steeds verder wordt versoberd. “Iedereen is het erover eens: dit is niet langer vol te houden.”
Zestigplussers en gepensioneerden met alleen een AOW-uitkering, eventueel aangevuld met een klein pensioentje, maar wel een flinke overwaarde op hun huis, kunnen kiezen voor een opeethypotheek. Ze lenen dan de hoogte van de overwaarde om hun inkomen maandelijks aan te vullen.
Zo kent de financieel planner iemand die op z’n huis van 1,4 miljoen euro een opeethypotheek van 600.000 euro afsloot. “Dat levert een paar duizend euro per maand op”, zegt hij. “En geloof me: daar kun je met alleen een AOW’tje uitstekend van leven.”
Jubelton voor kinderen
Financieel planner De Bilde ziet dat steeds meer oudere huizenbezitters de overwaarde gebruiken om hun kinderen te ondersteunen bij de aankoop van een huis. Dit jaar mogen ouders maximaal 103.000 euro – de zogeheten jubelton – belastingvrij schenken. “Veel woningen zijn voor starters niet meer te betalen”, zegt hij. “Met de jubelton komt het geld in ieder geval goed terecht.”
Gepensioneerden kunnen er ook voor kiezen hun huis te verkopen zonder te hoeven verhuizen. Ze verkopen hun huis dan aan een partij en huren het vervolgens weer terug. Bij deze ‘sale and lease back’-constructie wordt gemiddeld 80 procent van de woningwaarde uitgekeerd.
Woongarantie
Het Amsterdamse Behouden Huis doet het net weer even anders. Onder de pakkende slogan ‘lastenvrij verzilveren’ koopt het bedrijf huizen van 65-plussers waarbij ze de garantie krijgen dat ze de rest van hun leven in de woning kunnen wonen. Ze betalen geen huur en ontvangen een maandelijkse uitkering.
Ook Behouden Huis koopt de woning voor 80 procent van de waarde: een huis van een half miljoen euro brengt dus 400.000 euro op. Dat bedrag wordt omgezet in een maandelijkse uitkering, die de gepensioneerde tot een leeftijd van 100 jaar maandelijks krijgt uitbetaald. Voor iemand van 75 jaar oud komt dat neer op 1333 per maand. Bij vroegtijdig overlijden wordt het restbedrag uitgekeerd aan erfgenamen.
Het Amsterdamse bedrijf is de enige die woongarantie aanbiedt, zegt oprichter Bob Rebel. Dit in tegenstelling tot ‘sale and lease back’-constructies waarbij je in de problemen komt als je ouder wordt dan gemiddeld. “Als je langer dan tien jaar leeft, kan het gebeuren dat je uiteindelijk meer aan huur betaalt dan dat je voor de woning hebt gekregen.”