Vier manieren om geld uit uw huis te halen Joris Heijn – Het spaarsaldo verbleekt vaak bij het vermogen dat mensen in hun eigen huis hebben zitten. Maar hoe komt u bij dat geld – om uw pensioen aan te vullen, zorg in te kopen, of uw kinderen te helpen – zonder dat u hoeft te verhuizen?

Een huis is natuurlijk om in te wonen, en niet zomaar een of ander financieel product. Toch zijn er steeds meer banken en ondernemers die er wel zo tegenaan kijken: zij helpen ouderen de waarde van hun huis te ‘verzilveren’ zonder dat zij hoeven te verhuizen. Uw huis als melkkoe als het ware, waar u elke maand wat geld uit haalt, of eenmalig een groot bedrag (als u uw koe verkoopt).

Ouderen hebben al snel 140.000 euro ‘vast’ zitten in stenen, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Zeker nu veel pensioenen al jaren niet stijgen en er van ouderen wordt verwacht dat zij langer thuis blijven wonen en meer bijdragen aan hun eigen zorgkosten, vragen steeds meer ouderen zich af: hoe week ik dat flinke vermogen los uit mijn stenen?

 

Een tweede hypotheek nemen op het huis om zo een flink bedrag op de bankrekening gestort te krijgen, is vaak niet zo simpel: na pensionering daalt het inkomen. Banken willen daardoor minder hypotheek verstrekken dan tijdens het werkende leven, niet méér. Wel hebben banken een andere hypotheekvorm op de markt gebracht: een verzilver-, of opeethypotheek.

‘Wij verwachten dat deze markt enorm gaat groeien,’ zegt Karin Polman (52), directeur van ABN AMRO-dochter Florius. ‘Langzaam zie je een omslag in het denken. Een roeiende groep heeft het pensioen slecht geregeld en denkt: ik woon prachtig, ik ben steenrijk, maar ik heb niets te eten.’ Het belang voor ouderen is enorm, zij hebben de meeste overwaarde. De huizen van AOW’ers zijn gezamenlijk 283 miljard euro waard en daar zit nog geen 80 miljard euro aan hypotheken op. Met verzilveren is dus maximaal zo’n 200 miljard te ‘bevrijden’.

In 2013 constateerde de Taskforce Verzilveren nog dat de mogelijkheden om het eigen huis ‘op te eten’, beperkt waren – er waren nauwelijks aanbieders. Nu is dat anders. Florius bijvoorbeeld zette vorig jaar een nieuwe Verzilver Hypotheek op de markt. Normaal nemen mensen een hypotheek om een huis te kopen. Bij een opeethypotheek is het huis er al, en krijgt de eigenaar maandelijks en/of eenmalig een bedrag uitgekeerd. Dat bedrag – vaak gaat het om een paar honderd euro per maand – wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld.

De rente bij Florius is hoog (op dit moment 4,2 procent), maar hoeft niet direct te worden betaald. Ook deze wordt bijgeschreven bij de opeethypotheek. Mensen kunnen 25 tot 60 procent van hun woningwaarde ‘opnemen’ bij Florius, aldus Polman. In ruil voor de hogere rente, krijgen mensen de garantie dat ze hun huis nooit verplicht hoeven te verkopen en (nabestaanden) niet met een restschuld worden opgezadeld, ook al worden ze heel oud en blijft de schuld stijgen doordat er rente-op-rente wordt gerekend. ‘wij willen geen heel oude mensen uit hun huis zetten omdat ze te oud zijn geworden,’ zegt Polman.

Waarom banken wel een opeethypotheek aanbieden maar geen ‘gewone’ tweede hypotheek? Omdat de rente en aflossing niet worden betaald, maar worden bijgeschreven. Het is niet zozeer het inkomen dat van belang is (is er genoeg pensioen om rente en aflossing te betalen?), maar het onderpand (is het huis genoeg waard om bij verkoop de hypotheekschuld terug te betalen?). Vandaar dat met een opeethypotheek nooit de gehele woningwaarde kan worden geleend.

Verkoop en terughuren
Ondernemer Ton van der Schelde (54) bedacht een andere manier om geld uit huizen te halen. Hij kocht een huis van zijn schoonmoeder, waardoor zij over een flinke hoeveelheid geld kon beschikken. In ruil daarvoor ging zij huur betalen. Het beviel zo goed, vertelt Van der Schelde, dat binnen de kortste keren ook haar buurvrouw en een vriendin vroegen: wilt u ook mijn huis kopen? Hij besloot het samen met zakenpartner Marco Gambino (52) professioneel aan te pakken. In 2014 richtten zij het Zilver Wonen Fonds op.

Officieel heet deze vorm van verzilveren sale and lease back: verkoop en terughuren. Het idee: Zilver Wonen geeft eigenaren 80 procent van hun woningwaarde (zij betalen niet de volle 100 procent. Opdat het huis meteen wordt verhuurd aan de verkoper) en de huurder betaalt vervolgens 6 procent van de woningwaarde aan huur per jaar.

Voor huiseigenaren die alleen naar euro’s  kijken, is dit niet interessant, erkent Gambino. ‘Binnen vijftien tot twintig jaar heb je de koopsom aan huur betaald.’ Niet verzilveren of het huis zelf verkopen, levert meer op. Maar dat heeft nadelen: in het eerste geval komt u niet bij het geld (of maar bij een beperkt deel, via een opeethypotheek), in het tweede geval moet u verhuizen.

Volgens Gambino krijgen mensen er wel iets anders voor terug: vrijheid. ‘We kregen een keer een kaartje uit New York van mensen die door het geld een wereldreis met hun kinderen konden maken.

Ook gebruiken veel mensen het geld volgens hem om zorg in te kopen, of het huis aan te passen. Door bezuinigingen in de zorg moeten mensen langer thuis blijven wonen, maar dat vergt vaak aanpassing van de woning en niet iedereen heeft daarvoor voldoende geld op de spaarrekening. En, zegt Van der Schelde, ‘mensen vinden het heerlijk dat wij het onderhoud overnemen. Een man van 75 hoeft niet meer het dak op om dakpannen recht te leggen terwijl zijn vrouw bang beneden bij de ladder staat.’

Geen hypotheek, geen huur
Bob Rebel (33) bedacht een andere manier om het huis te verzilveren, zodat dat de hypotheekschuld elke maand oploopt, of er plots huur moet worden betaald. ‘Lastenvrij verzilveren’, noemt hij het zelf. De truc keek hij af in Frankrijk. Daar is het gebruikelijk om te beloven het huis bij overlijden of verhuizen voer de dragen aan iemand anders. In ruil voor die belofte krijgt de verkoper een maandelijkse uitkering. Cru gezegd speculeert de koper op de levensverwachting van de verkoper. Overlijdt deze snel, dan heeft hij weinig betaald. Wordt deze oud, dan betaalt hij veel en krijgt hij het huis pas na vele jaren. In Frankrijk is dat haast ‘een spelletje’ voor investeerders, zegt Rebel. Zelf paste de voormalige Londense zakenbankier dit Franse concept dan ook iets aan, voordat hij het naar Nederland bracht. Rebels Behouden Huis keert mensen tot hun honderdste jaar maandelijks een bedrag uit. Overlijdt iemand voor die tijd, dan krijgen nabestaanden de uitkering.

Net als het Zilver Wonen Fonds betaalt Behouden Huis 80 procent van de woningwaarde. Wie samenwoont, krijgt minder: 70 procent. ‘Dat is veel meer dan mensen met een opeethypotheek uit hun huis kunnen halen’,  zegt Rebels medeoprichter Pieter Jan Driessen (35). In tegenstelling tot Zilver Wonen keert Behouden Huis niet in één keer uit, maar in maandelijkse termijnen. Het presenteert zich nadrukkelijk als extra pensioenvoorziening. Voordeel is dat er geen hur hoeft te worden betaald, nadeel is dat de onderhoudsplicht bij de bewoner blijft. Ook moeten de toekomstige betalingen (tegen een korting) worden opgevoerd als vermogen in box 3 bij de belastingaangifte. ‘De belasting bedraagt meestal tussen de 0 en 20 procent van de jaarlijkse uitkering en wordt elk jaar minder, ‘zegt Rebel. Volgens Rebel krijgen de meeste van zijn klanten tussen de 300 en 3.000 euro per maand uitgekeerd. De uitkering hangt niet alleen af van de waarde van het huis, maar ook van de leeftijd van de bewoner. Iemand van zeventig krijgt het geld uitgesmeerd over dertig jaar op zijn rekening. Iemand van tachtig krijgt het verdeeld over twintig jaar – de maandelijkse uitkering is dan 50 procent hoger voor hetzelfde huis.

Uitgestelde verkoop
Wie zijn huis niet wil verkopen, kan voor een opeethypotheek behalve bij Florius ook terecht bij Rabobank (Overwaardeplan) en SNS (Extra Ruimte Hypotheek). Sinds vorige maand beiden diverse gemeenten via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting een Verzilverhypotheek aan, met een lage rente (op dit moment 1,7 procent).

Rabobank is de onbetwiste marktleider op het gebied van verzilveren. Jaarlijks gaan er bij de bank vijftienhonderd opeethypotheken over de toonbank, zegt Rabo-bankier Victor Reebergen (40). Het Zilver Wonen Fonds heeft naar eigen zeggen zo’n 140 huizen gekocht, Behouden Huis in anderhalf jaar ‘ruim vijftig’ huizen. Florius sloot in iets minder dan een jaar ‘enkele honderden’ verzilverhypotheken af.

Het Overwaardeplan van Rabobank kent een veel lagere rente (zo’n 2 procent) dan Florius biedt – die rekent het dubbele,, maar garandeert wel dat mensen nooit hun huis uit hoeven. Reebergen benadrukt dat de Rabo-opeethypotheek eigenlijk een ‘uitgestelde verkoop’ is. Wie door zijn (maandelijkse) uitkering en bijgeschreven rente de limiet bereikt van de opeethypotheek (67,5 procent van de woningwaarde), moet zijn huis te koop zetten. ‘Ook bij ons kunnen mensen hun hypotheek zo inrichten dat ze het huis niet uit hoeven,’ zegt Reebergen. ‘Dan moeten ze alleen minder geld opnemen, zodat ze niet aan die grens komen.’ Wie bij dit product zeker wil zijn dat hij lang in zijn eigen woning kan blijven, moet dus genoegen nemen met een lagere uitkering.

Wie een verzilverhypotheek afsluit met een maandelijkse uitkering, kan op een later moment vaak ook een eenmalig bedrag opnemen om het huist e verbouwen of kinderen financieel te helpen –  mits de woningwaarde dat toelaat. Ook Behouden Huis zegt dergelijk maatwerk te bieden.

Terughoudend
Hoewel alle geïnterviewden van mening zijn dat verzilveren een groeimarkt is, zijn de aantallen klanten nog niet heel groot. Wat houdt mensen tegen? ‘Het gebrek aan een verzilvercultuur,’ zegt Driessen. ‘Nederlandsen zijn, in tegenstelling tot Fransen, Britten en Amerikanen, niet gewend om op later leeftijd hun huis op te eten.’ Verzilver is nog onbekend,’ zegt Polman van Florius. ‘Voor velen is er ook een drempel om weer een hypotheek te nemen op hun huis. Het is misschien toch typisch Nederlands om de hypotheek te willen aflossen.’

Als het huis voldoende waard is ten opzichte van de hypotheek, is er ruimte voor een opeethypotheek. Bij veel ouderen is die ruimte er: de hypotheek is afgelost, of er is in de loop der jaren een flinke overwaarde ontstaan. De doorsnee AOW’er heeft een huis van 228.800 euro en een hypotheek van 86.400 euro. Veel opeethypotheken bedragen al snel enkele tienduizenden euro’s. Wie zijn huis verkoop aan bijvoorbeeld Zilver Wonen of Behouden Huis, krijgt meer: zo’n 180.000 euro. Na aflossing van de hypotheek, blijft er dan bijna 100.000 euro over.

Ook willen schenken is een belangrijke renden voor mensen om hun huis te verzilveren. De overheid heeft een schenkingsvrijstelling van 100.000 euro ingesteld voor wie geld schenkt voor het kopen van een huis of het (deels) aflossen van een hypotheek. In 2013 maakten tienduizenden mensen daarvan gebruik, in 2014 zo’n 120.000 mensen. De vrijstelling werd daarna versoberd, om in 2017 opnieuw te worden verhoogd tot 100.000 euro. Veel ouderen hebben overwaarde, maar ook (klein)kinderen die moeite hebben om in de oververhitte Randstad een huis te kopen. Door te verzilveren, kunnen zij geld vrijspelen om daarbij te helpen.

Warme hand
Veel ouderen schenken liever met de warme hand, dan met de koude, zien de verzilveraard. En dat geldt niet alleen voor geld, maar ook voor bijzondere gebeurtenissen. Zoals de grootste viering van een 65-jarig huwelijksjubileum, betaald via het Rabo Overwaardeplan, zegt Reebergen.

Wie geld uit zijn stenen wil halen, heeft tegenwoordig tal van mogelijkheden. De verschillen zijn echter zo groot, dat vergelijken loont – en keuzestress kan geven. Wilt u weinig geld uit uw huis halen, dan lijkt een opeethypotheek passender. Wie veel geld uit zijn woning wil halen, is aangewezen op verkoop. Maar ook tussen hypotheekaanbieders en opkopers onderling zijn flinke verschillen: wilt u een garantie dat de hypotheekverstrekker u uw huis niet uit zet? Wilt u huur gaan betalen aan de nieuwe huiseigenaar? Wilt u het geld maandelijks, of in één keer? In de tabel hieronder ziet u de belangrijkste verschillen op een rij.

 

Hoewel verzilveren toeneemt, hebben veel mensen nog steeds moeite om dat te doen voor ‘luxe’ zaken, zoals reizen, merken vrijwel alle geïnterviewden. De mentale drempel om na jaren van aflossen plots weer een schuld aan te gaan, of het huis te verkopen en zelf huurder te worden, blijft hoog voor Nederlanders. Al kijken die tienduizenden euro’s die uw bakstenen waard zijn, u nog zo verleidelijk aan.

Bron: Elsevier, 10 maart 2018

https://www.elsevierweekblad.nl/economie/achtergrond/2018/03/manieren-geld-uit-huis-halen-127792w/